Phần 4C-Nước Mỹ Đang Suy Giảm, Dự Đoán Hậu Covid của Thị Trường Bất Động Sản

Ở phần 4A và phần 4B diễn biến xu hướng dịch chuyển khỏi Trung Quốc (TQ) diễn ra nhanh, nhưng ở phần 4C này tiến trình này đã diễn ra chậm hơn. Trump thất cử và các cú đấm liên tục trực diện vào nền kinh tế TQ chấm dứt, tân tổng thống Binden cùng với các chính sách mềm dẻo tìm cách xây dựng liên minh đánh thọc sườn, đánh tập hậu hay ít nhất là bóc tách, “giải phẫu“ từng phần, từng cấu trúc công nghiệp đã bị hòa quyện với nhau gần như là 1 thực thể thống nhất của hệ thống sản xuất toàn cầu – hệ quả của chính sách TOÀN CẦU HÓA của Mỹ, nhưng đã bị TQ ngư ông đắc lợi – nắm giữ phần lớn hệ quả / thành quả của tiến trình này - hệ thống chuỗi cung ứng toàn cầu hiện nằm phần lớn ở TQ.

Ngày 10/6/2021 Mỹ cho phép trở lại của TikTok, Wechat - mà bản chất sự ngăn chặn nó tại Mỹ, hay di chuyển sự hoạt động của các doanh nghiệp Mỹ tại Trung Quốc đã trở lên quá muộn màng. Và một lẽ khác, hệ thống tư bản - bản thân nó đã có những đế chế riêng là những tập đoàn đa quốc gia nằm ngoài lợi ích của quốc gia mà nơi nó sinh ra, phát triển. Nhập siêu của Mỹ từ Trung Quốc tiếp tục gia tăng trong năm 2021, và nhập siêu của VN từ Trung Quốc cũng tăng đột biến trong năm 2019 – 2021(VN là điểm trung chuyển hàng hóa TQ vào Mỹ), và các năm tiếp theo như là hệ quả của chiến tranh thương mại Mỹ Trung, thể hiện sự suy yếu của nền kinh tế Mỹ.

Trung Quốc sau hơn 40 năm cải cách mở cửa, phát triển liên tục với mức tăng trưởng bình quân năm 10% một thời gian dài đã trở một thành thị trường quá rộng lớn, là duy nhất và đầu tiên trên hành tinh – 1 quốc gia thống nhất với 1,4 tỷ dân nhưng có lượng người thuộc tầng lớp trung lưu cao nhất thế giới ước tính 340 triệu người sẽ lên 500 triệu trong 5 năm tới và số triệu phú tài sản 1,55 triệu USD cũng tăng từ 2 triệu hiện nay lên 5 triệu người cùng khoảng thời gian (số liệu HSBC).

Điều đó thể hiện 1 sức mạnh, sức hút cũng như sự phụ thuộc của bất kỳ 1 tập đoàn sản xuất tư bản nào muốn duy trì vị trí số 1 thế giới đồng nghĩa với việc phải duy trì được vị trí hàng đầu tại Trung Quốc, họ không thể rời đi, họ chỉ có thể mở rộng bằng cách mở thêm – phân tán chuỗi cung ứng Trung Quốc +1, tức đa phần là mở thêm nhà máy ở nước khác thay vì rời đi.

Đại khủng hoảng 2008, phần lớn Mỹ và Phương Tây thiệt hại nặng nề nền kinh tế, thất nghiệp và phát triển hạ tầng trì trệ thì TQ với thặng dư thương mại, nguồn tiền tiết kiệm dự trữ lớn, từ đó tới nay đã tranh thủ dồn sức đầu tư vào hạ tầng như cao tốc, tàu điện ngầm, tàu cao tốc liên tỉnh v.v. – đối phó khủng hoảng, như VN chúng ta đang dốc sức làm trong giai đoạn hiện nay. Và khi khủng hoảng TQ mang những đồng Dollar tiết kiệm của mình đi M&A sáp nhập công ty, gom mua nguyên liệu khắp thế giới góp phần tạo ra chu kỳ siêu tăng giá hàng hóa ở mỗi kỳ khủng hoảng.

Và việc nhà máy chuyển đến Việt Nam, Ấn Độ, Indo v.v. sẽ diễn ra nhỏ giọt và chậm đi, không hình thành một làn sóng lớn như kỳ vọng của phần đông chúng ta hồi dưới thời tổng thống Trump mà mình mô tả trong phần 4A,B. Con Covid đã khiến cho nước Mỹ, Phương Tây và phần lớn phần còn lại của thế giới gục ngã, trong khi đó ngược lại, nền kinh tế Trung Quốc tăng tốc nhanh hơn, và có thể soán ngôi Mỹ trở thành nền kinh tế lớn nhất thế giới tính theo GDP vào năm 2024, sớm hơn 6 năm so với nhiều dự đoán trước đó.

Nhiều bạn hỏi, tại sao chủ đề bất động sản mà lại nói nhiều tới quan hệ và tình hình quốc tế như thế?

Câu lời đơn giản : Bạn muốn truy cầu câu trả lời - lý do sâu xa nhất của vận động hiện thực khách quan – bản chất cuộc sống này thì bạn phải hiểu sự hình thành vị thế địa chính trị hiện nay, căn nguyên của ưu thế chính trị, sự ảnh hưởng áp đặt của các nước siêu cường, dẫn dắt của nó tới nền tài chính toàn cầu. Các bạn đọc thêm chủ đề này mình phân tích ở chuỗi bài viết “Lược sử cường quốc và tiền tệ” 

Từ sự dịch chuyển của quyền lực tài chính toàn cầu sẽ kéo sự di chuyển của luồng vốn đầu tư - hệ thống sản xuất FDI mà phần lớn là các tổ hợp công nghiệp sản xuất lắp ráp những sản phẩm top đầu thế giới như tập đoàn Foxcom, Pegatron lắp ráp sản phẩm Apple, tập đoàn Samsung v.v có nhà máy tại Bắc Ninh, Bắc Giang. Mà trong những ngày chống đợt dịch thứ 4 tại Việt Nam, chính phủ đã hỗ trợ hết sức để bảo vệ các doanh nghiệp này như những tế bào quan trọng của nền kinh tế cũng như hình ảnh an toàn, hấp dẫn của VN trên trường quốc tế.

Sự thống trị, sức mạnh của đồng USD – phản ánh ở quan hệ quốc tế chủ yếu là Mỹ Phương Tây và Trung Quốc (tỷ giá USD/NDT), giá đồng nội tệ VND – phản ánh ở mức độ bơm tiền (duy trì lãi suất thấp), giá trị của vàng, giá của dầu thô, sự ổn định của môi trường kinh doanh Việt Nam sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá bất động sản – phản ánh ở kỳ vọng tương lai, và kỳ vọng tăng giá sẽ làm thị trường sốt hay đóng băng.

Sự kỳ vọng hợp lý trong một giai đoạn mà ở đó sự phát triển thực chất của nền sản xuất quốc gia thì đó là sốt tăng giá thật do sức mua tăng thông qua mở rộng quy mô của nền kinh tế, sự giầu lên, tiết kiệm gia tăng của phần lớn nhân dân ở mỗi chu kỳ. Còn sự kỳ vọng quá mức khi mà giá tài sản – đặc biệt là giá bất động sản tăng vọt do nguồn cung tiền lớn (lãi suất vay ưu đãi thấp) vào đầu cơ tài sản, tiền không vào sản xuất kinh doanh (hoặc vào nhưng chủ yếu chỉ là đảo nợ duy trì doanh nghiệp) thì đó là sốt ảo, nguy cơ đổ vỡ lớn. Và nếu đổ vỡ sẽ ảnh hưởng tới các doanh nghiệp top đầu VN giống như điều đã từng xảy ra với Hoàng Anh Gia Lai ở khủng hoảng giai đoạn 2009-2012, cũng như toàn bộ thị trường BĐS thời điểm đó.

Vì vậy ở phần 4C này bổ sung cho 2 phần 4A, 4B mình viết hồi tháng 4/2020 ở lần giãn cách toàn quốc lần thứ nhất cách đây hơn 1 năm như là một sự chuyển tiếp đánh giá lại những gì mình phân tích trong 2 phần 4A, 4B và đưa ra những nhận định và xu hướng trong những năm tiếp theo trước khi các bạn tìm hiểu về triển vọng và tương lai thị trường bất động sản Việt Nam ở Phần cuối cùng – Phần 5 : Nhận dạng làn sóng BĐS thứ 4. Phán đoán tương lai là điều rất khó, nhưng mọi sự kiện đều có thể mô hình hóa và khái quát bằng những yếu tố phổ quát – khoa học, giúp bạn có thể có những nhận định riêng của bản thân mình.

Sự chuyển tiếp đó chính là chúng ta đã đi theo kết quả dự đoán đi theo kịch bản thứ 2 ở phần 4B: là xu hướng nhà xã hội, giá rẻ, căn hộ <30m2 vùng ven, giáp ranh TP HCM, HN gắn với đại đa số phát triển. Bộ Xây Dựng mới đây đã cơ bản đồng ý cho phép căn hộ 25m2 củng cố thêm cho xu thế này. Sau 3 đợt sóng dịch covid, BĐS du lịch hoang phế, codotel đổ vỡ nhiều quan hệ lãi suất cam kết, tranh chấp hợp đồng gia tăng thực sự sẽ đưa phân khúc này vào kỳ ngủ đông sớm nhất. M& A ở nhiều dự án lớn phản ánh sự gục ngã của tay chơi cũ, sự mạnh lên của tay chơi mới. Các sản phẩm BĐS đẹp, giá trị cao được đem ra chào bán mà ở thời kỳ kinh tế phát triển dù có tìm đỏ mắt cũng không thấy ai rao.

Nền kinh tế thế giới ngay cả kẻ thắng Trung Quốc, kẻ thua Mỹ & Phương Tây cũng như Việt Nam đang chịu những tác động to lớn, tất cả các quốc gia đều phải phản ứng bằng cách in thêm tiền để cứu nền kinh tế. Như mình đã phân tích ở phần 3, phần 4A,B toàn bộ thị trường BĐS trên đà đi xuống từ đỉnh cao nhất chu kỳ làn sóng bất động sản thứ 3 hồi T4/2018. Và khi covid xảy ra tháng 12/2019 tại Vũ Hán, lan tới Việt Nam có đợt dịch đầu tiên Tháng 4/2020, hầu hết tất cả các phân khúc đã đóng băng tới T12/2020 tới khi nhà nước thực sự giải ngân các gói cứu trợ doanh nghiệp bằng cho vay lãi suất thấp, đảo nợ cùng hành động chính thức thành lập thành phố Thủ Đức, mô hình thành phố thuộc thành phố trong tương lai cũng sẽ triển khai ở khoảng 30 khu vực khác, cùng với sự mạnh tay rót vốn cho đầu tư công xuống hạ tầng.

Quy mô cho đầu tư công tới năm 2025 là gần 2,9 triệu tỷ đồng gấp 4 lần so với con số mình tổng hợp với các bạn ở phần 4B, với một loạt các tuyến đường cao tốc không chỉ ở tuyến Bắc Nam, mà còn cả ở các tuyến liên vùng, liên tỉnh ở Đông Nam Bộ, miền Tây v.v. Kết nối các vùng kinh tế - các TP trực thuộc TP trong tương lai tới đây làm nền tảng cho sự phát triển của các trung tâm sản xuất, thu hút nhà máy FDI cũng như thị trường BĐS ở chu kỳ phát triển tiếp theo. Gói 1900 tỷ USD của Biden hồi tháng 3/2021, khiến các quốc gia khác phải in thêm tiền làm loãng tỷ giá bảo vệ xuất khẩu cùng với sự giải ngân của Chính Phủ tại các công trình cao tốc, mở rộng khu công nghiệp ở các tỉnh miền Bắc, miền Nam, các bến cảng, sân bay đã làm sốt cục bộ nhỏ tiếp theo trên nhiều địa phương.

Ở đợt sốt ảo cuối năm 2020 tới nay tháng 6/2021, giá căn hộ chung cư, đất nền ở Hà Nội đã tăng thêm 30-50% cá biệt có nơi 70% như Hoài Đức, Sóc Sơn, 2 bên sông Hồng v.v. và khiến cho mặt bằng giá BĐS tại Hà Nội thời điểm này đã tiệm cận với TP HCM, và không còn khoảng cách quá xa so với thời điểm mình viết bài viết số 3. Do tác động của bơm tiền, thông tin hậu trường, và chốt lời chứng khoán của phần đông các cá nhân có vai trò lãnh đạo công ty, tập đoàn đa phần có trụ sở đóng tại Hà Nội hay sinh sống tại đây. Giống như ở chu kỳ trước giai đoạn 2009 TP Hồ Chí Minh bắt đầu đóng băng thì Hà Nội tiếp tục sốt thêm 2 năm khi chính phủ cung cấp các gói kích thích – bơm tiền. Với hệ quả như vậy mình cho rằng chu kỳ này đã được kéo dài thêm 2-3 năm so với 2 chu kỳ trước có thời gian trung bình 10 năm.

Dưới tác động khủng hoảng covid, do phần lớn doanh nghiệp thu hẹp sản xuất chỉ một số ít thuộc chuỗi cung ứng quốc tế có lợi trong những hiệp định mới như EVFTA, hoặc những sản phẩm mà trong dịch tăng cao như hàng thiết yếu, dược phẩm còn lại là hầu hết doanh nghiệp đóng cửa, hoạt động cầm chừng.

Tiền không thể vào sản xuất kinh doanh, người dân bị cách ly, nghỉ việc tạm thời lâu dẫn tới nghỉ việc hẳn và hầu hết có kế hoạch thay đổi ngành nghề hay công ty mới sẽ làm trong tương lai, nên đều tìm tới các kênh đầu tư, đầu cơ tài sản, dẫn tới sự bùng nổ ở thị trường chứng khoán, và đầu cơ BĐS, hay là bị chiêu dụ vào các cơn sốt đầu tư tiền ảo, sản phẩm tài chính lừa đảo, các mô hình đa cấp PONZI v.v. Dự kiến VNIndex sẽ đạt đỉnh vượt mốc 1500 điểm trong thời gian tới đây còn lớn hơn nhiều mốc 1200 ở giai đoạn kinh tế VN phát triển bằng thực chất. Điều đó có nghĩa là một mặt là giá trị của cổ phiếu đã bị định lên quá cao, một mặt là cổ phiếu mất giá tương đối so với lạm phát và điều chỉnh lên bằng giá trị cổ phiếu.

Sau hơn 1 năm trải nghiệm sức tàn phá ghê gớm của covid tới sự ổn định xã hội, nền kinh tế các quốc gia trên thế giới cũng như Việt Nam, làm thay đổi sâu sắc hành vi sống, vận hành kinh doanh, và xu hướng nghề tương lai. Chúng ta chấp nhận 1 sự thật là, đại dịch này còn kéo dài, nếu vắc xin được tiêm 75% dân số tạo miễn dịch cộng đồng cuối năm 2022 thì đại dịch ở đâu đó trên thế giới vẫn dai dẳng kéo dài và tác động tới VN bất cứ lúc nào. Và những doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân nào thích ứng được với các xu hướng sau đây sẽ tồn tại và tìm thấy cơ hội phát triển trong khủng hoảng.

Đó là sự chuyển đổi số sẽ diễn ra với tốc độ gấp đôi so với thời điểm 2019. Đảng và Nhà nước đã đưa việc phát triển kinh tế số - xã hội số là nhiệm vụ trọng tâm của giai đoạn 2020-2025 và kế hoạch tiến tới 2045 tròn 100 năm thành lập nước.

Điều này thể hiện ở kế hoạch làm căn cước công dân thẻ chip tới toàn dân, nhằm đồng bộ quản lý, dữ liệu số hóa công dân giống như hệ thống quản lý công dân đã triển khai tại Trung Quốc. Từ đó tạo nền tảng cho Việt Nam tiến thẳng vào ứng dụng các thành tựu của cuộc cách mạng công nghệ lần thứ 4 mà hiện nay Trung Quốc, Đức, Mỹ đang dẫn đầu như : phát triển năng lượng tái tạo điện mặt trời, gió; Số hóa các nghiệp vụ hành chính công nhanh chóng trong lĩnh vực thuế, hải quan, xử phạt hành chính công dân v.v. Mở rộng các dịch vụ thanh toán điện tử, dịch vụ tài chính cá nhân không dùng tiền mặt nhanh chóng thần tốc, phổ cập tiền Mobile thông qua 3 nhà mạng Viettel, VinaPhone, Mobile Phone tới vùng sâu vùng xa, những người nông dân mà phần đông không có tài khoản ngân hàng.

Khuyến khích các hệ sinh thái công nghệ khởi nghiệp và sự hội tụ của dữ liệu lớn Bigdata, trí tuệ nhân tạo AI, vạn vật kết nối IoT trong mọi ngành nghề đặc biệt trong nông nghiệp, công nghiệp, logicstic, khai thác năng lượng v.v. Các bạn có thể thấy ảnh hưởng các xu hướng này trong thói quen sử dụng các nền tảng APP như Grab, Lazada, TIKI, FB, TIKTOK v.v. trong cuộc sống, kinh doanh mà nếu như trước 2014 là hoàn toàn xa lạ với số đông thì nay đã rất phổ biến. Tất cả các nền tảng này đều sử dụng AI ở phía sau để luôn đề xuất bạn xem, mua những gì mà bạn thích nhất chỉ qua vài lần comment , like hay đơn giản là hành vi dừng lại tập trung mắt vào điểm nào đó trên màn hình điện thoại của bạn - điều này dẫn đến gây nghiện và sự phụ thuộc. Và khi các APP cho vay trên nền tảng mobile số hoạt động AI còn biết ai là người vay sẽ trả, ai là người có nguy cơ quỵt tiền khi khai thác dữ liệu công dân và theo dõi hành vi chi tiêu của bạn.

Một nền quản trị 4.0 tiên tiến, công nghệ trở lên bình dân với mọi người, nhà thông minh và năng lượng tái tạo phổ biến, một hệ thống 5G siêu Internet tốc độ cao sẵn sàng kết nối vô vàn thiết vị cảm biến IoT phục vụ sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, kiểm soát năng lượng, dịch vụ v.v. cùng một xã hội ổn định sẽ là sức hút chủ đạo các nguồn vốn đầu tư, doanh nghiệp FDI của VN trong tương lai.

VN chúng ta sẽ thuộc top một trong số ít những quốc gia tiến thẳng vào cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 mà các bạn có thể tưởng tưởng như việc áp dụng thẳng vào công nghệ di động những năm 2000 của chúng ta, bỏ qua điện thoại cố định mà phương Tây phải triển khai phát triển hơn 100 năm từ năm 1876 tới những năm 1990. Hay việc sử dụng tiền số - thanh toán điện tử bằng QR code, tương lai sẽ là tiền điện tử riêng - thay cho việc triển khai tốn kém máy ATM, giống như các bốt điện thoại cố định chúng ta thấy ở VN những năm 90, máy ATM cũng sẽ dần biến mất. Hay như 1 xu hướng rõ nhất là tiến thẳng lên sản xuất xe điện và xe điện tự lái (thông qua nhận chuyển giao công nghệ hay sản xuất OEM từ TQ) gần như bỏ qua việc phát triển xe ô tô động cơ xăng truyền thống nhằm kéo giãn các thành phố vệ tinh - phục vụ đô thị hóa.

Chuyển đổi số sẽ tác động tới mọi ngành nghề, nhiều doanh nghiệp, cá nhân thích ứng sớm đã tìm thấy cơ hội trong khó khăn. Với ngành BĐS, chuyển đổi số cũng sẽ thay đổi hành vi tìm kiếm thông tin và mua sắm BĐS cũng như làm một số loại sản phẩm BĐS sẽ mất giá như Shop house, giảm giá thuê quầy hàng trung tâm thương mại tập trung, nhà mặt phố v.v. Và làm cho những BĐS hiện diện trên bản đồ số tăng giá ví dụ như nhà mặt hẻm ô tô tại các điểm lên xuống bến tàu đô thị sắp đưa vào hoạt động ở TP HCM, HN thuận lợi làm khách sạn, dịch vụ lưu trú, Works space v.v.

CÚ SỐC TƯƠNG LAI VỀ GIÁ NHÀ.

So với thời điểm 2016 GDP là 205 tỷ USD, thu nhập bình quân 2.272 USD/ người. GDP Việt Nam năm 2020 đạt 343 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người 3.521 USD/ người.

Thời điểm 2016: giá Vàng 36tr /lượng , USD 22.000 đ /USD

Thời điểm 2020-2021: giá vàng 48tr-58tr/lượng, USD 23.000đ/USD

Như vậy, chúng ta thấy cả đồng USD và VND đều cùng mất giá do USD được Mỹ in ra nhiều, và Việt Nam neo đồng VND vào USD để bảo vệ sự ổn định môi trường đầu tư FDI. Có thể thấy thu nhập bình quân năm 2020 tăng so với năm 2016 là 55%. Nhưng giá nhà bình quân tăng gần gấp ba dựa trên 1 căn hộ rẻ tiền năm 2016 là 1 tỷ thì nay là 2,5 tỷ, 1 căn hộ trung bình 75m2 nội đô năm 2016 là 2,5 tỷ thì nay là 6 tỷ.

Theo Bộ KH & ĐT Dự kiến giai đoạn 2021 – 2025, tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam sẽ đạt trung bình khoảng 7%/năm, đến năm 2025 GDP ước đạt 480 tỷ USD, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đạt khoảng 4.688 USD. Như vậy tới năm 2025 thu nhập tăng thêm so với năm 2020 là 33% thì giá nhà cũng sẽ tăng lên ít nhất gấp 2 hiện nay. Tức căn hộ sẽ ở mức giá sốc là 12 tỷ cho 1 căn 75m2. Và để tăng tính thanh khoản có nghĩa là các chủ đầu tư đã tính sẵn lộ trình chào bán căn hộ 25 m2 giá tầm 5-6 tỷ ở thời điểm từ nay tới 2025.

Bạn sẽ phải tăng tốc, hoặc không sẽ bị bỏ lại phía sau khi giải quyết bài toán thu nhập/ giá nhà khi mà nền kinh tế phát triển, số người giầu có, đầu cơ BĐS nhiều lên, chứ không thể chờ vận may là nhà nước sẽ thay đổi chính sách siết chặt thuế sở hữu nhà khi mà trong 10 năm tới BĐS vẫn là nguồn thu chủ đạo của các địa phương và các tập đoàn kinh tế hàng đầu.

DỰ ĐOÁN HẬU NCOV (Từ Tháng 6/ 2021 trở đi) : THỊ TRƯỜNG BĐS TIẾP TỤC SỐT ẢO CỤC BỘ KHI LÃI SUẤT THẤP & BONG BÓNG CHỨNG KHOÁN. ĐÓNG BĂNG TOÀN DIỆN KHI BONG BÓNG CHỨNG KHOÁN VỠ.

Đã xảy ra là Kịch bản thứ hai như phân tích ở phần 4 A,B là NcoV được khống chế xong lại bùng phát lại trong năm 2021 nền kinh tế sẽ phục hồi theo chữ U đáy rộng, phần lớn doanh nghiệp phá sản, nhiều doanh nghiệp trở về điểm xuất phát trước đây 15 năm, kể cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài.

Chính phủ sẽ bơm tiền liên tục trong năm 2021-2022 đáy sâu nhất của bong bóng TTCK sẽ xuất hiện trong 2023 (khi nhà nước rút tiền về, có thể sớm hơn 2023 phụ thuộc vào quyết định của NHNN). Thị trường Bđs ngấm đòn sau 6 tháng sẽ xuống dốc đóng băng nặng hơn, lâu hơn 2023-2026. Điều này thể hiện ở thông tư 03/2021/TT-NHNN ban hành ngày 29/03/2021 về thời gian sắp xếp nhóm nợ hậu Covid hỗ trợ doanh nghiệp – kết chuyển và chốt sổ nợ xấu muộn nhất năm 2023, và đó cũng là thời điểm các doanh nghiệp không thể vượt qua khủng hoảng kỳ này và tuyên bố phá sản.

Các xu hướng chính của thị trường BĐS giai đoạn này như sau:

- Sốt đất ảo ở những khu vực mà doanh nghiệp kết hợp cùng các phương tiện truyền thông đồng lòng đưa tin và đạt hiệu ứng đủ mạnh tại một số khu vực tạo lập TP mới, công trình giao thông trọng điểm, hạ tầng bến cảng, sân bay, đại đô thị v.v. Do phần lớn người dân lo lắng lạm phát và sự mất giá của đồng tiền tìm nơi trú ẩn, cũng như một bộ phận tin tưởng lộ trình tăng giá, “viễn cảnh” mà CĐT đưa ra xuống tiền mua BĐS. Thời điểm mà Tivi ngày nào cũng nói BĐS là nơi trú ẩn hiệu quả - thì đó chính là thời khắc nguy hiểm trong đầu tư, cũng như nguy cơ mua nhà – đất quá cao với giá trị thật.

- Thế nào để nhận diện sốt ảo ?. Rất đơn giản là khi bạn mua xong một sản phẩn sơ cấp từ CĐT, bạn gửi lại cho sales ra hàng thứ cấp bằng mức giá mua hoặc cắt lỗ nhưng không ai mua, hoặc sales không dám nhận.

- Cẩn trọng với đầu tư Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) có mức cam kết lớn trên 15% năm, đặc biệt các trái phiếu 3 không” - bao gồm không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo, không bảo lãnh thanh toán; hoặc các doanh nghiệp BĐS hứa hẹn mua TPDN lãi suất cao của họ kèm quyền chọn sản phẩm v.v. Khác với chu kỳ trước (năm 2016 quy mô thị trường TPDN chỉ có khoảng 150 nghìn tỷ), thì nay thị trường TPDN đã có tỷ trọng rất lớn trong kênh huy động vốn trung dài hạn cho các ngân hàng và các công ty BĐS lên tới gần 450 nghìn tỷ trong năm 2020 và sẽ tiếp tục tăng trong các năm tới đây. Đây là chính là cách giảm áp lực vốn lên hệ thống ngân hàng, không gây nợ xấu khi doanh nghiệp phá sản, nhưng người mua, đầu tư TPDN sẽ mất tiền nếu doanh nghiệp sụp đổ.

- Các CĐT lớn sẽ nhanh chóng áp dụng công nghệ 4.0 vào sản phẩm như nhà thông minh, tiết kiệm năng lượng cũng như dịch vụ bán hàng trực tiếp thông qua các APP của riêng mình, bỏ qua vai trò của lực lượng môi giới và vận động hành lang để nhà nước có các cơ chế xác minh giao dịch điện tử không cần gặp trực tiếp giúp các cá nhân ở xa, hải ngoại, lệch múi giờ có thể thực hiện giao dịch an toàn từng bước đúng pháp luật.

- Những người muốn thực sự AN CƯ ở giai đoạn này mà nguồn lực không đủ thì tốt nhất nên đầu tư vào bản thân, kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng nghề nghiệp, quan hệ xã hội, tầm nhìn và ý tưởng sáng tạo. Bất cứ một khoản để dành nào cũng đều là mồ hôi, nước mắt, là máu phải đánh đổi khi bươn trải mưu sinh và nên đi tìm mua khi thị trường đã hết sốt ảo. Đây là giai đoạn của những tay chơi lão luyện về nghề, về thông tin hậu trường, và tiềm lực tài chính mạnh hay của những người tạo lập xu hướng giá trị mới hoặc của kẻ thiết lập cuộc chơi tổng 0 ZERO SUM – bằng cách lấy tiền từ túi người khác.

- Giai đoạn 2021-2023 ứng với giai đoạn chính phủ tiếp tục bơm tiền cứu nền kinh tế, đặc biệt là giải ngân đầu tư công, cũng là giai đoạn sắp xếp lại các dự án tồn đọng của chu kỳ vừa qua, tái sắp xếp lại các tay chơi – CĐT mới. Phản ảnh ở việc dừng 82 dự án BT tại Hà Nội hôm 9/6/2021, việc này sẽ tiếp tục xảy ra tại nhiều tỉnh, địa phương khác tới đây. Và cũng giống như giai đoạn đóng băng 2009-2015, khi BĐS đóng băng ở đuôi chu kỳ này 2023-2026, những CĐT có phương án kinh doanh khả thi, sẽ được hỗ trợ vốn để triển khai xây dựng trong khi hầu hết các CĐT khác phải dừng xây dựng công trình - thở ô xi vì lạm phát, vật giá leo thang - không thể thực thi các hợp đồng. Giống như giai đoạn 2009-2015 Vin và Nova đã bứt lên còn Hoàng Anh Gia Lai thì tụt dốc.

- Còn các công ty vừa và nhỏ trong ngành BĐS khác thì sao? Đây là lúc các bạn xây dựng các liên minh về nghề có uy tín, tạo lập giá trị mới cho khách hàng. Biết hội tụ liên kết nhiều ngành nghề - lĩnh vực với nhau trên sản phẩm BĐS đưa ra, thay chỉ là bán một miếng đất hay một ngôi nhà. Cái các bạn bán là một mái ấm, một sinh kế tiềm năng đặt trong một bối cảnh rộng lớn hơn về nhân sinh mà có tính khả thi có tính sáng tạo cao. Ví dụ Farmstay ứng ứng công nghệ nông nghiệp thông minh, vạn vật kết nối, có APP kết nối giá trị hệ thống farmstay. Hoặc kết hợp với các lĩnh vực như du lịch, camping, thiền tịnh - YOGA, chăm sóc sức khỏe v.v. Hệ thống căn hộ thấp tầng giá rẻ hợp lý quanh các khu công nghiệp có sự hỗ trợ của các tập đoàn công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài. Hay hệ thống căn hộ dịch vụ kết hợp chỗ làm việc hình thành 1 hệ sinh thái khởi nghiệp cho người trẻ tuổi v.v. Rất nhiều ý tưởng khác là sự kết hợp của ngành khác cùng áp dụng công nghệ mới vào BĐS để công ty hay hội nhóm liên minh BĐS của bạn khác biệt tạo ra giá trị cho khách hàng, mới có thể giúp bạn vượt qua giai đoạn này. Đó cũng chính là hướng đi tìm ra cơ hội trong khủng hoảng.

Như vậy kết thúc của Bài viết số 4 – Dự đoán xu hướng hậu Covid, cũng là phần dài nhất các bạn đã thấy là một Bong bóng nợ VOI TRẮNG đang to dần lên (đạt tới 2 triệu tỷ cho vay BĐS trong năm 2021) hình thành ở lượng mua BĐS ở thị trường sơ cấp thông qua nhiều chính sách khuyến khích lãi suất thấp, ân hạn gốc 2 năm, rồi chính sách mua 0 đồng – vay 100% bằng thế chấp 2 ngôi nhà v.v. các thông tin báo đài dồn dập là BĐS vẫn là kênh “AN TOÀN”. Thì điều đó có nghĩa chúng ta đang tiếp tục đi trên cơn sốt ảo – một cơn sốt trong chu kỳ cuối của Làn sóng BĐS thứ 3, một làn sóng sẽ dài hơn, khoảng 12-13 năm.

Kết thúc làn sóng này, chúng sẽ bước vào làn sóng BĐS thứ 4, cũng có khả năng lớn là làn sóng dài nhất trong lịch sử BĐS VN hiện đại, bởi lẽ chu kỳ tới sẽ là chu kỳ VN bứt lên mạnh mẽ nhất khi Chính phủ cùng người dân phát huy thành tựu cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 tạo lên một hệ sinh thái khởi nghiệp mạnh mẽ, sáng tạo, và linh hoạt hàng đầu Đông Nam Á thông qua vô số nền tảng APP, hệ sinh thái chia sẻ thông tin làm ăn, làm giàu, khởi nghiệp và sự đổi mới sâu rộng tới đây của dịch vụ công trên nền tảng số.

Và những người bứt lên nhanh nhất, xa nhất chính là những người tạo ra sự THÀNH TÍN, thương hiệu cá nhân làm ăn tử tế, kết nối giao thoa của nhiều ngành, nhiều nhóm chuyên gia khác với BĐS, dịch vụ BĐS tạo ra giá trị mới cho xã hội – cộng đồng. Suy cho cùng, ai cũng phải sống và lập nghiệp trên một mặt đất, một mặt sàn – một không gian của ngành BĐS.

Hết phần 4.

Xem lại: Phần 1, Phần 2, Phần 3, Phần 4A, Phần 4B