Phần 2-Làn sóng BĐS 1996-2006-2016

Có thể nói từ khi đất nước bắt đầu đổi mới thì lớp thương nhân kiếm tiền nhiều đầu tiên là chủ các doanh nghiệp làm hàng xuất khẩu như dệt may, da giầy, đồ gỗ, cao su v.v. thu nhiều ngoại tệ cho đất nước. Đây chính là nhóm kinh tế đầu kéo thu ngoại tệ, đất nước càng phát triển thì nhóm này đa dạng hơn như quản lý, nhân sự cấp cao tập đoàn nước ngoài, chủ doanh nghiệp dịch vụ, du lịch v.v. và tất nhiên cả cán bộ chủ chốt nhà nước giới chủ tập đoàn, ngân hàng họ có tiền tích trữ đều đi mua thêm nhà đất, BĐS chúng ta gọi nhóm này là ANH A, nhóm này giầu lên từng năm chiếm giữ tổng tài sản lớn.

Kế đó là bắt đầu xuất hiện lớp thương nhân buôn đất để kiếm lời gọi là ANH B (CĐT, sàn, môi giới, dân buôn đất tự do), ANH B làm đất, không sản xuất, bán đất kiếm lời, bán giá cao, vậy ai mua? ANH A sẽ mua là chủ yếu, ANH A sẵn sàng mua vì họ luôn kiếm được nhiều tiền hơn và chấp nhận giá cao của ANH B, và ANH B cũng liên tục giầu lên. Như vậy ANH A & ANH B chiếm 15% đang ngày một giầu lên và sở hữu nhiều BĐS

Vậy ai là người nghèo đang tụt hậu về phía sau, khó có cơ hội tiếp cận mua nhà đó chính là CHỊ C là công nhân viên chức, cán bộ quản lý, nhân viên hưởng lương v.v. CHỊ C chiếm đa số tới 85% xã hội Việt Nam.

Như vậy ANH A sẽ phải bỏ công sức nhiều hơn ANH B, cật lực làm để mua đất của anh B, xét ở một khía cạnh nào đó thì anh A đang gánh 1 phần lao động cho anh B, để cả 2 cùng giầu lên. Anh B đã chọn cách khôn ngoan hơn và anh B có điều kiện hơn từ trước (vốn, quan hệ, tài nguyên đất) thì mới chọn được cách này.

Làm thế nào để đi tìm sự công bằng cho CHỊ C khi mà ANH B sẽ luôn tối ưu lợi nhuận của mình tối đa mỗi khi có cơ hội làm điều đó, nếu CHỊ C chỉ ngồi trách 2 anh khôn quá mua hết BĐS của chị, mong bong bóng BĐS nổ thì chị sẽ thấy lý do để không thay đổi và chị vẫn nghèo, BĐS sẽ vẫn luôn xa tầm với của CHỊ C. Cực đoan là nếu CHỊ C yêu cầu loại bỏ ANH B là điều không thể vì anh B cũng là một lực lượng của nền kinh tế thị trường. Nước mắt của CHỊ C có làm 2 anh A & B cảm động và thấy thương xót!?

Một ví dụ nhỏ ví von sâu sắc ở trên (*) có thể giúp các bạn tưởng tượng sự vận thành của thị trường BĐS VN. Trong một đời người có người chỉ làm 1 vai trò, những cũng có người qua cả 3 vai trò C,B, A. Và nếu chúng ta tìm ra lời giải để nhóm ANH A mạnh nhất, đông đảo nhất, tử tể nhất, có lòng thương xót - có trách nhiệm xã hội thì kinh tế đất nước mới phát triển bền vững, là đầu kéo cho anh B, chị C.

Bản thân thay vì chỉ ngồi khóc CHỊ C cần sáng tạo hơn trong sự nghiệp của mình hoặc tham gia công việc giống như anh B nhưng về các vùng chưa khai mở tiềm năng, là nền tảng địa kinh tế, nguyên liệu gốc cho sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ. Ở cái nhìn toàn cảnh là nâng tầm thực lực của nền kinh tế Việt Nam, vị thế cạnh tranh của ANH A trên tầm quốc tế, sự chuyên nghiệp - tử tế - trách nhiệm xã hội của ANH B, sự chăm chỉ lao động đổi mới sáng tạo của CHỊ C và chính sách ưu đãi, chiến lược phát triển quốc dân của nhà nước.

Khi bạn nhìn chỉ số thu nhập bình quân đầu người ở mỗi mốc thời gian làn sóng BĐS để các bạn thấy tương quan thu nhập vẫn tăng khi VN tăng trưởng kinh tế nhưng so với lạm phát tức tham chiếu chủ yếu với giá Vàng và Đô la là 2 chỉ số quan trọng đi kèm để các bạn cảm nhận sự thay đổi rõ ràng hơn cùng với việc nhớ lại 1 mảnh đất đổi một chiếc Dream Thái, rồi một mảnh đất đổi 10 chiếc Dream, tiếp đó 1 mảnh đất đổi một chiếc Camry, rồi tới hôm nay 1 mảnh đất được 5-10 chiếc Camry để thấy rằng NHÀ ĐẤT VẪN TĂNG GIÁ NHIỀU TRÊN DÀI HẠN.

Tới thời gian tới đây, người ta sẽ không quy đổi ra vật dụng xe máy ô tô như vậy nữa, mà là khi bạn có 1 vài BĐS sinh lời, thu nhập thụ động, nó sẽ mang tới cho bạn sự tự do để làm điều bạn thích nhất trong đời, là tự do sáng tạo, là giúp đỡ người khác, là phụng sự xã hội. Tiến bộ chỉ diễn ra khi sự THỨC TỈNH TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI của giới tinh hoa trên diện rộng giúp người dân an cư, lạc nghiệp và thịnh vượng. Rõ ràng đại số đông người dân đang ở thế người chơi bất đối xứng về thông tin và sự hiểu biết trong cuộc đời mình.

CHÚNG TA TIẾP TỤC PHẦN II MỐC NĂM 2006 CÁC BẠN NHÉ.

Mốc năm 2006 (Lúc này Vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD, thu nhập bình quân đầu người 796USD/Năm gấp đôi mốc 1996)

• Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2. UBCK lập từ 2000 (TPHCM), 2005(HN) nhưng đến khi có luật doanh nghiệp 2005, luật CK 2006 thì mới tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, huy động vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu nội bộ, và đây cũng là điều kiện bắt buộc để Việt Nam tham gia tổ chức thương mại thế giới. Tức từ năm 2006 Việt Nam mới được công nhận là nước có nền kinh tế thị trường – tự do.

• GDP lần lượt các năm 66(2006), 77(2007), 99 tỷ USD(2008).

• VNIndex 300(2006), bong bóng Chứng khoán đạt đỉnh ~1200(T3/2007), và về lại ~300(2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23%GDP.

Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1, biến doanh nghiệp vài tỷ thành trăm tỷ, trăm tỷ thành chục ngàn tỷ vốn hóa đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sân bay Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.

Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).

Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, Phú Mỹ Hưng (PMH) đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.

Chủ đầu tư biết cách tạo sóng FOMO bán căn hộ giá cao nhất thị trường thời điểm này là Capital Land (Singapore) được rao bán với giá cao ngất ngưởng - ngáo giá thời điềm ấy từ 1.600-3.100 USD/m2 nhưng vẫn khiến người dân xếp hàng tranh nhau đăng ký để có suất mua căn hộ The Vista Q2. Vào đầu tháng 6-2007, Công ty Capital Land chào bán sơ cấp căn hộ 101 m2 với giá 1.600 USD/m2, đến ngày 17-10 nâng giá căn hộ lên 1.800 USD/m2, đến ngày 19-10, giá bán trao tay thứ cấp tăng chóng mặt với mức từ 2.600 USD đến 3.100 USD/m2 tùy vị trí từ lầu 7 đến lầu 15.

Việc có lộ trình tăng giá bán so với giá khởi điểm ngoài việc tăng lợi nhuận, còn tạo ra tâm lý cho người mua rằng đầu tư mua bán căn hộ ở đây sẽ thu được chênh lệch giá rất cao và rất nhanh. Sau khi tạo được lực hút hiệu ứng tâm lý ban đầu, CĐT Capital tăng thêm liều lượng tâm lý “cứ mua là có lời vì nó là của hời” bằng cách tổ chức cho khách hàng tham gia bốc thăm quyền mua căn hộ. Mỗi khách hàng chỉ được đăng ký mua một căn hộ và phải đặt cọc trước 32 triệu đồng, ai muốn đăng ký mua thêm cũng không được.

Thế là nhiều khách hàng bị hiệu ứng tâm lý "mua ngay kẻo lỡ món hời", đã cố tranh mua được một căn hộ, bởi nghĩ rằng có nhiều người muốn mua thì chắc là giá mua đó vẫn hời. Cách làm này vẫn hiệu quả ở chu kỳ sau VIN (thời điểm hiện nay năm 2020) đã thay đổi nâng cấp bằng bán sỉ giỏ hàng cho các sàn, tăng giá tuần tự ở mỗi phân khu Rainbow, Orgami, Ocean v.v kết hợp với lộ trình tăng giá để thực hiện chiến lược định giá bán cao của mình cho dự án VIN Grand Park Q9.

Cùng thực hiện chiến lược như vậy ở VIN Ocean Park HN nhưng không thành công bằng Q9 TP HCM (do nguồn cung căn hộ TP HCM thời điểm 2020 không dồi dào như ở HN, và do sự khác nhau giữa HN và TP HCM mình sẽ phân tích ở bài Phần III).

Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt.

Him Lam - doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang Chủ tịch Sacombank. 2007 là năm bùng nổ của BĐS phân khúc đất nền điển hình như dự án Him Lam khi mà giới buôn đất tranh nhau mua, 1 nền đất mà có thể qua tay 2 – 3 người chỉ trong vòng 24h và giá đội lên gấp rưỡi gấp đôi.

2007 Khu đô thị mới Nam Thăng Long của tập đoàn Ciputra Indonesia đăng ký 2,1 tỷ USD khởi công lớn nhất tại HN.

2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ucraina - cùng khu chợ người Việt khởi nghiệp với VIN) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.

2007 bà Trương Mỹ Lan - Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa - An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.

2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng- tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này . Doanh nhân Nguyễn Thị Nga - Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương - Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.

Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.

2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.

2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 22-25%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.

Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v

Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.

Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.

Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Khang Điền, Hưng Thịnh, Đất Xanh, v.v thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.

Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ án nhà ở căn hộ cao cấp FLC LandMark Tower (Mỹ Đình), trong thời kỳ đóng băng suy thoái BĐS FLC đã mua lại và phát triển dự án LandMark Tower sống lại. Tiếp đó là dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn - Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương - Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia BĐS tại FPT city tại Đà Nẵng và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành - Đồng Nai.

Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009 : Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính - tài chính mới TP HCM ở Quận 2. Phát triển giai đoạn 2 của Phú Mỹ Hưng v.v.

Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.

Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương. Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng v.v. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block, người làm sales bán BĐS giai đoạn này tiếp xúc và thuyết phục khách hàng rất thuận lợi, vì đa phần dự án thật, sản phẩm thật.

Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và 1 phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.

BÀI HỌC Ở GIAI ĐOẠN NÀY :

1-IPO, phát hành cổ phiếu huy động vốn từ TTCK.

Nói đến kiếm tiền từ thị trường CK, chắc có lẽ các bạn thường chỉ nghe về các cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Thật ra đó chỉ là cách kiếm tiền nhỏ, tinh hoa của nó chính là sau khi các bạn đã có 1 khoản tích lũy ở bài học 1, kế tiếp là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, phát hành cổ phiếu, huy động vốn trên TTCK. Một ví dụ nhỏ như sau :

Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy – điện thoại đã khá có uy tín bán lẻ trên thị trường 10 năm, có hệ thống 10 cửa hàng ở HN và TP HCM kinh doanh đang thời điểm thịnh, lợi suất năm cao. Nó chỉ có vốn lưu động 50 tỷ, còn lại mặt bằng thuê, hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm toàn bộ hệ thống thương hiệu, shop v.v. cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.

Nhưng họ, chủ sở hữu không bán công ty, họ IPO phát hành cổ phiếu trên TTCK, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ. Như vậy họ đã có 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chi phối vẫn điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tục mở rộng thị phần, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ, gia tăng lợi nhuận và ấn định luật chơi của kẻ dẫn đầu.

Tại sao có thể từ 200 tỷ lên 1000 tỷ!? 1000 tỷ thành 10.000 tỷ !? Điều này, tức hành động THỔI GIÁ CỔ PHIẾU rất dễ làm khi TTCK ở kỳ sơ khai như cơ hội 100 năm có 1 mình nói ở trên, còn hiện nay thì không phải là không có mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty muốn IPO là đúng thời điểm TTCK hưng phấn, công ty quản trị tốt, ý tưởng kinh doanh tuyệt vời (người Việt mình thường copy nhau, không tập trung tìm ý tưởng mới, thiếu sáng tạo, nên điểm này hơi yếu). Còn các việc còn lại sẽ có các đơn vị tư vấn dịch vụ IPO cho bạn.

Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ kinh doanh tiểu thương, công ty nhỏ thành công, thông qua TTCK có cơ duyên may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên - giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước. Và để tiếp tục trường tồn, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình.

2-Nguyên nhân đóng băng ở cuối giai đoạn này :

Khác với đóng băng ở cuối mốc 1996 là do sự suy giảm do yếu tố chu kỳ: là dòng tiền nước ngoài đổ liên tục vào nền kinh tế, BĐS phát triển nóng tăng giá liên tục thì phải suy giảm sau đó, đồng thời có thêm sự can thiệp của nhà nước cấm phân lô tách thửa NĐ 181/2004 để hạ sốt đất.

Đóng băng của giai đoạn sau đỉnh sóng mốc 2006 chính là sự xuất hiện của 2 khái niệm kinh tế học sự duy giảm do yếu tố chu kỳ mà giới tài chính gọi TÊ GIÁC XÁM - phát triển nóng liên tục với các chỉ số kinh tế vĩ mô bị lơ là kiểm soát, và để bong bóng nợ VOI TRẮNG tràn ngập trong các bảng BCTC của các ngân hàng khi các Cú đấm thép - tập đoàn như VinaShin, VinaLines v.v vay nợ nhiều sử dụng cho các dự án mở rộng kém hiệu quả phá sản mất vốn. Thêm nữa dân chúng ở giai đoạn này bắt đầu sử dụng đòn bẩy tín dụng để mua nhà đất phố biến hơn ở mốc 1996 đa phần đều trả bằng tiền mặt dự trữ. Khi khủng hoảng KT TG xảy ra 2008 tại Mỹ, chưa tác động nhiều đến Việt Nam (độ mở của nền KT VN lúc này với Thế giới chưa lớn, tổng giá trị vốn hóa toàn bộ TTCK chưa nhiều).

Nhưng VN phản ứng sai khi liên tục tung thêm các gói kích thích kinh tế (2009-2010) 150K tỷ (6 tỷ USD) vào các tập đoàn, và dân chúng tiếp tục hào hứng dùng đòn bẩy đầu tư BĐS, tiêu sài quá khá năng chi trả, tiền trong hệ thống ngân hàng trở lên thiếu, mất thanh khoản tạo ra khối nợ xấu VOI TRẮNG không thể thu hồi trong hệ thống ngân hàng. Dẫn đến từ năm 2011 các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất huy động để kéo dòng vốn huy động trở lại. Thời gian này lãi suất huy động lên đến 17-20%. Tương ứng như thế lãi suất cho vay phải lên đến 22-25% do chi phí có vốn của Ngân hàng thương mại cao và có hiện tượng “xin cho” khi huy động từ các tập đoàn còn dư tiền mặt.

Lạm phát tăng cao, dòng vốn vừa bị kéo ra khỏi BĐS khiến hàng không bán được nữa, vừa có chi phí vốn quá cao khiến các CĐT hay cá nhân vay vốn không thể chi trả nổi, nhiều người phải bán tháo BĐS mà không bán được, nợ không trả được. Lĩnh vực BĐS VN lần đầu tiên bước vào vòng xoáy kiện tụng tù tội lớn và người ta bắt đầu để ý tới vòng đời - làn sóng BĐS, cũng như tìm các hướng sản xuất kinh doanh khác bền vững hơn ngoài BĐS khi thị trường BĐS đóng băng sau đó.

Khi BĐS đóng băng giá vàng sẽ tăng vọt và tỷ giá sẽ điều chỉnh theo đúng giá trị thực của chúng, và các doanh nghiệp sẽ đa phần lỗ do bất ổn vĩ mô, mất khả năng trả nợ, thất nghiệp tăng cao, nợ xấu gây vỡ bong bóng VOI TRẮNG của một chu kỳ nợ dài hạn sẽ kéo sụp phần lớn các ngân hàng, khi xuất hiện việc mua các ngân hàng 0 đồng (sáp nhập các ngân hàng âm bảng tài sản, nhiều nợ xấu) thì đó có nghĩa là đáy sâu nhất của thị trường BĐS ở cuối chu kỳ này.

Xem tiếp: Phần 3 - Mốc 2016.

Xem phần trước : Phần 1