Lược Sử Bất Động Sản Việt Nam: Làn Sóng 1996 - 2006 - 2016 (Phần 2)

🎧 Nghe Podcast Ngay: Lãi Suất 25%/Năm - Cơn Ác Mộng Tàn Sát Hàng Ngàn Đại Gia Bất Động Sản! Bạn có tưởng tượng được cảnh mỗi sáng thức dậy, số tiền lãi ngân hàng phải trả có thể mua được một chiếc xe hơi? Đó không phải chuyện đùa! Năm 2011, khi bong bóng bất động sản vỡ tung, hàng ngàn "đại gia" từ đi xe sang bỗng chốc ra đê đứng vì lãi suất cho vay vọt lên tới 25%/năm! Trong khi những người cật lực làm thuê không có tiền mua nhà, thì giới "cá mập" lại chết chìm trong khối nợ xấu khổng lồ. Bấm "Play" ngay để cùng Anphareal giải phẫu chu kỳ đen tối nhất lịch sử (2006 - 2016) và học cách tồn tại khi thị trường đảo chiều!

(Tiếp theo Phần 1...)

Để hiểu sâu sắc sự vận hành của thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam, chúng ta cần nhìn vào sự phân hóa của các nhóm tác nhân tham gia vào nền kinh tế. Hãy hình dung về 3 nhóm người cơ bản:

• ANH A (Nhóm tạo ra của cải thặng dư): Những người làm xuất khẩu, quản lý cấp cao, chủ doanh nghiệp, hoặc những người có thu nhập cao từ các ngành kinh tế đầu kéo. Họ là những người sở hữu nhiều tiền mặt nhất và luôn dùng tiền dư dả để mua BĐS nhằm tích trữ tài sản.
• ANH B (Nhóm khai thác và kinh doanh BĐS): Các Chủ đầu tư (CĐT), sàn giao dịch, môi giới, dân buôn đất. Họ không trực tiếp sản xuất ra của cải vật chất nhưng lại rất nhạy bén trong việc tạo lập và bán BĐS với giá ngày càng cao. Người mua chính của họ là Anh A.
• CHỊ C (Nhóm yếu thế, chiếm 85% dân số): Công nhân, viên chức, nhân viên làm công ăn lương. Thu nhập của họ tăng rất chậm so với tốc độ tăng giá nhà đất.

Thực trạng xót xa:

Anh A phải cật lực làm việc để mua đất của Anh B với giá cao. Xét cho cùng, Anh A đang gánh một phần sức lao động để làm giàu cho Anh B. Trong khi đó, Chị C ngày càng bị bỏ lại phía sau. BĐS trở thành một giấc mơ xa xỉ đối với đại đa số người lao động. Tuy nhiên, nếu Chị C chỉ biết ngồi khóc và mong bong bóng BĐS vỡ, thì Chị C sẽ mãi mãi không thay đổi được số phận. BĐS sẽ chỉ nằm trong tay những người như Anh A và Anh B.

Sự vận động của thị trường yêu cầu Chị C phải sáng tạo hơn trong sự nghiệp, tìm kiếm các nguồn thu nhập thụ động, hoặc dấn thân vào các vùng đất mới chưa được khai phá. Sự tiến bộ của một quốc gia chỉ thực sự diễn ra khi có sự "THỨC TỈNH TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI" của giới tinh hoa (Anh A, Anh B), giúp đại đa số người dân (Chị C) có cơ hội an cư lạc nghiệp.

1. Mốc Lịch Sử 2006: Sự Trỗi Dậy Của Thị Trường Chứng Khoán

Bối cảnh kinh tế 2006: Vàng ~13 triệu/lượng, USD ~17.000đ/USD, thu nhập bình quân đầu người ~796 USD/năm (gấp đôi mốc 1996).

Năm 2006 đánh dấu một bước ngoặt vĩ đại của kinh tế Việt Nam:

• Chính thức gia nhập WTO.
• Luật Doanh nghiệp và Luật Chứng khoán được Quốc hội thông qua.
• Việt Nam chính thức được công nhận là quốc gia có nền Kinh tế Thị trường - Tự do.

Cú hích từ Thị trường Chứng khoán (TTCK):

Từ năm 2006 đến tháng 3/2007, chỉ số VN-Index đã tăng phi mã từ 300 điểm lên mức đỉnh ~1200 điểm. Quá trình IPO (Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng) đã biến những doanh nghiệp trị giá vài tỷ đồng thành những đế chế ngàn tỷ.

TTCK sơ khai đã tạo ra những triệu phú đô la chỉ sau một đêm. Lập tức, dòng tiền thắng lớn từ Chứng khoán bắt đầu chảy mạnh sang Bất động sản, kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP.HCM (2007-2009) và lan rộng ra Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai.

Những Điểm Sáng Bất Động Sản Giai Đoạn 2006 - 2009:

• Thủ thuật FOMO của Capital Land (2007): Dự án The Vista (Quận 2) chào bán sơ cấp với giá 1.600 USD/m², sau vài tháng trao tay thứ cấp lên tới 3.100 USD/m². Họ tạo ra hiệu ứng khan hiếm giả bằng cách yêu cầu bốc thăm, mỗi người chỉ được đăng ký một căn và phải đặt cọc trước. Khách hàng xếp hàng chen lấn vì tâm lý "mua ngay kẻo lỡ món hời".
• Cơn sốt đất nền vùng ven: Him Lam mở bán Khu dân cư Him Lam Kênh Tẻ (Q7), giá đất đội lên 80 - 110 triệu/m². Đây là thời điểm đất đai được sang tay 2-3 người chỉ trong vòng 24 giờ.
• Sự xuất hiện của các "Đại bàng": Sun Group khởi động Bà Nà Hills (Đà Nẵng); Vạn Thịnh Phát thâu tóm An Đông Plaza; Nova Land xuất hiện với đại dự án Sunrise City (Q7); FLC manh nha với FLC LandMark Tower (Hà Nội).

2. Giai Đoạn Đóng Băng Tàn Khốc (2010 - 2015)

Khác với chu kỳ 1996-2006 (đóng băng do Nhà nước cấm phân lô NĐ 181/2004), chu kỳ đóng băng lần này bắt nguồn từ sự yếu kém trong quản trị vĩ mô và sự sụp đổ của đòn bẩy tài chính.

Cú sốc "Tê Giác Xám" và "Voi Trắng":

• Vay nợ vô tội vạ: Các tập đoàn Nhà nước (như Vinashin, Vinalines) và người dân lạm dụng đòn bẩy tín dụng quá mức để đầu tư BĐS, tạo ra khối nợ xấu khổng lồ không thể thu hồi (bong bóng Voi Trắng) trong hệ thống ngân hàng.
• Lãi suất "Cắt cổ": Giai đoạn 2010 - 2012, ngân hàng thiếu thanh khoản trầm trọng. Lãi suất huy động vọt lên 17-20%, kéo theo lãi suất cho vay lên đỉnh điểm 22 - 25%/năm.
• Vỡ trận thanh khoản: Chi phí vốn quá cao khiến cả CĐT và cá nhân kiệt quệ. Làn sóng bán tháo BĐS cắt lỗ diễn ra ồ ạt nhưng không có người mua. Doanh nghiệp phá sản, kiện tụng, nợ xấu tràn ngập.

Dấu hiệu nhận biết Đáy chu kỳ BĐS:

Khi BĐS đóng băng, giá vàng tăng vọt, tỷ giá USD biến động mạnh. Doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, thất nghiệp gia tăng. Khối nợ xấu kéo sụp các ngân hàng. Khi Ngân hàng Nhà nước phải mua lại các ngân hàng thương mại với giá 0 đồng, đó chính là lúc thị trường BĐS chạm đáy sâu nhất.

3. Bài Học Xương Máu Giai Đoạn 2006 - 2016

Bài học 1: Sức Mạnh Của Việc IPO Doanh Nghiệp

Kiếm tiền từ việc mua bán đất chỉ là bước đi nhỏ. Tinh hoa của giới tài chính là: Xây dựng một mô hình kinh doanh tốt, sau đó IPO (Niêm yết trên sàn chứng khoán).

• Ví dụ: Một công ty điện máy trị giá thật chỉ 200 tỷ đồng, nhưng khi IPO thành công, giá trị vốn hóa có thể lên tới 1.000 tỷ đồng, thậm chí 10.000 tỷ đồng.
• Thế hệ đại gia 5x, 6x của Việt Nam đều đi lên từ con đường này: Lấy vốn từ TTCK sơ khai để vươn lên thành những tập đoàn kinh tế trụ cột. Tuy nhiên, khi nắm giữ nguồn lực khổng lồ, họ buộc phải có trách nhiệm với quốc gia.

Bài học 2: Kẻ Biết Nắm Bắt Cơ Hội Trong Khủng Hoảng

Trong lúc BĐS đóng băng (2010 - 2015), những doanh nghiệp sản xuất tích lũy được tiền mặt bắt đầu đi "săn" dự án giá rẻ:

• Vingroup: Khai trương Vinhomes Royal City (Hà Nội) và Vincom Lý Tự Trọng (TP.HCM) ngay giữa lúc thị trường khó khăn nhất (2010).
• Mường Thanh: Xây dựng đế chế căn hộ giá rẻ tại Hà Nội (2011), đánh trúng nhu cầu ở thực của người dân giữa bối cảnh thắt lưng buộc bụng.
• Tập đoàn Hoa Lâm: Chuyển đổi dòng vốn từ sản xuất xe máy sang gom quỹ đất làm y tế, thương mại.

Sự suy thoái của giai đoạn này đã dạy cho các nhà đầu tư Việt Nam một bài học đắt giá về Vòng đời chu kỳ BĐS và sự tàn khốc của Đòn bẩy tài chính.

(Xem tiếp: Phần 3 - Mốc năm 2016)