Các bước kiểm tra hạn chế quyền sử dụng đất trước khi mua

Tác giả: Lê Văn Hải

18 giờ trước

Anphareal - Tránh rủi ro khi mua đất: 7 bước kiểm tra hạn chế quyền sử dụng đất giúp bạn nhận biết quy hoạch, thế chấp, tranh chấp, và điều kiện pháp lý rõ ràng.

Mua đất là một quyết định lớn, liên quan trực tiếp đến tài sản và quyền sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng được tự do sử dụng hay chuyển nhượng. Có những trường hợp bị hạn chế quyền sử dụng đất, nghĩa là bạn không thể xây dựng, không được sang nhượng, hoặc không được thế chấp.

Vì vậy, kiểm tra kỹ các hạn chế này trước khi mua là bước cực kỳ quan trọng để tránh rủi ro.

Hãy cùng Anphareal tìm hiểu các bước kiểm tra hạn chế quyền sử dụng đất chi tiết ngay dưới đây.

1. Hiểu rõ “hạn chế quyền sử dụng đất” là gì

Theo Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất của người dân được pháp luật bảo hộ, nhưng trong một số trường hợp, quyền đó bị hạn chế tạm thời hoặc vĩnh viễn.

Những hạn chế thường gặp gồm:

Đất nằm trong quy hoạch (không được chuyển nhượng hoặc xây dựng mới)
Đất đang thế chấp ngân hàng
Đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên
Đất thuộc khu vực bảo tồn, an ninh, quốc phòng
Đất có yếu tố di tích, hành lang bảo vệ công trình công cộng

Nếu không kiểm tra kỹ, người mua dễ rơi vào tình huống “mua xong mà không sử dụng được”.

2. Kiểm tra trực tiếp trên sổ đỏ

Trước hết, hãy yêu cầu người bán cung cấp bản gốc sổ đỏ.

Quan sát thật kỹ ở trang 3 và trang 4 (đối với mẫu sổ mới), đặc biệt là phần:

“Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” – ghi rõ nếu đất đã bị thế chấp, chuyển nhượng, hoặc có quyết định thu hồi.
Mục ghi chú, hạn chế quyền sử dụng đất – ví dụ: đất nằm trong hành lang an toàn lưới điện, đường giao thông, công trình thuỷ lợi…

Nếu có dòng chữ như “đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình” hoặc “đất không được chuyển nhượng”, bạn cần dừng ngay giao dịch và xác minh rõ nguyên nhân.

3. Tra cứu thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng

Đây là bước bắt buộc để biết thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không.

Bạn có thể kiểm tra theo 2 cách:

Cách 1: Tra cứu online

Truy cập Cổng thông tin quy hoạch đất đai của tỉnh/thành phố
Nhập số tờ, số thửa hoặc toạ độ đất
Xem kết quả hiển thị: nếu hiển thị “đất thuộc quy hoạch mở đường, khu dân cư, dự án…” → không nên mua.

Cách 2: Kiểm tra tại Phòng Tài nguyên & Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai

Mang sổ đỏ hoặc trích lục thửa đất đến bộ phận một cửa của UBND cấp huyện.
Nộp đơn xin xác nhận quy hoạch (mẫu có sẵn).
Nhận kết quả có dấu xác nhận chính thức, đây là căn cứ pháp lý rõ ràng nhất.

4. Xác minh xem đất có đang thế chấp hay bị hạn chế giao dịch không

Bạn có thể:

Tra cứu trực tiếp tại Văn phòng công chứng, nơi họ có hệ thống kiểm tra tình trạng thế chấp.
Hoặc đến Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu cung cấp thông tin.

Lưu ý: nếu đất đang thế chấp ngân hàng, chỉ khi giải chấp xong và cập nhật huỷ thế chấp trên sổ đỏ, thì mới có thể sang tên hợp pháp.

5. Kiểm tra tranh chấp hoặc kê biên

Để đảm bảo đất không dính kiện tụng:

Hỏi trực tiếp UBND xã/phường nơi có đất
Kiểm tra thông báo kê biên hoặc xử lý tài sản (nếu có) tại cơ quan thi hành án dân sự
Đối chiếu thực tế: xem có người khác đang canh tác, xây dựng hay không