Bẫy pháp lý trong hợp đồng đặt cọc bạn phải biết

Trong giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc tưởng chừng đơn giản nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nếu không được soạn thảo rõ ràng. Nhiều người mất hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng chỉ vì “đặt cọc bằng niềm tin”. Vậy những bẫy pháp lý phổ biến trong hợp đồng đặt cọc là gì, và làm sao để tránh?

1. Không xác định rõ mục đích của việc đặt cọc

Rất nhiều trường hợp hai bên chỉ viết “đặt cọc mua bán đất” mà không ghi rõ mục đích là “để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

⇒ Khi tranh chấp xảy ra, tòa án có thể không xem đây là đặt cọc đúng nghĩa, dẫn đến việc không được xử lý theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Cách tránh:

• Ghi rõ mục đích của việc đặt cọc.
• Đính kèm thông tin thửa đất, số tờ, số thửa, diện tích, vị trí rõ ràng.

2. Không quy định rõ trách nhiệm khi một bên vi phạm

Một trong những lỗi phổ biến nhất là không thỏa thuận rõ ràng về việc mất cọc hoặc bồi thường cọc.

⇒ Nhiều người tưởng “bên mua bỏ cọc là mất cọc, bên bán sai thì trả gấp đôi”, nhưng thực tế, điều đó chỉ áp dụng khi có thỏa thuận cụ thể bằng văn bản.

Cách tránh:

• Ghi rõ “Nếu bên mua vi phạm, tiền cọc thuộc về bên bán. Nếu bên bán vi phạm, phải hoàn trả gấp đôi số tiền cọc”.

3. Đặt cọc khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Nhiều trường hợp đất chưa có sổ đỏ, hoặc đang bị thế chấp ngân hàng, nhưng bên bán vẫn nhận cọc.

⇒ Khi phát hiện không thể sang tên, bên mua vừa không lấy lại được tiền, vừa tốn thời gian khởi kiện.

Cách tránh:

• Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc: yêu cầu xem sổ gốc, tra cứu thông tin quy hoạch, thế chấp, tranh chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chỉ đặt cọc khi đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định Luật Đất đai.

4. Đặt cọc bằng giấy viết tay không có người làm chứng

Hợp đồng đặt cọc viết tay, không công chứng, không người làm chứng là “kẽ hở vàng” cho tranh chấp.

⇒ Khi ra tòa, rất khó chứng minh được ý chí, thời điểm, và nội dung thỏa thuận thực tế giữa hai bên.

Cách tránh:

• Nên lập hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc ít nhất có người làm chứng, ghi hình, hoặc ký xác nhận đầy đủ.
• Không nên giao tiền khi chưa có hợp đồng.

5. Đặt cọc khi chưa kiểm tra chủ sở hữu thực tế

Không ít người đặt cọc với người không phải chủ sổ, như môi giới, người thân của chủ, hoặc người được “ủy quyền miệng”.

⇒ Dẫn đến rủi ro mất cọc, vì giao dịch không có giá trị pháp lý.

Cách tránh:

• Kiểm tra giấy tờ nhân thân của người ký hợp đồng.
• Yêu cầu văn bản ủy quyền công chứng hợp pháp nếu không phải chủ đất trực tiếp.

6. Một số lưu ý để đặt cọc an toàn

• Chỉ đặt cọc khi nắm rõ tình trạng pháp lý của bất động sản.
• Soạn hợp đồng rõ ràng, có đầy đủ mục đích – nghĩa vụ – thời hạn – trách nhiệm khi vi phạm.
• Giao tiền qua tài khoản ngân hàng, có nội dung chuyển rõ ràng.
• Nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý uy tín kiểm tra nội dung hợp đồng.

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc là bước quan trọng mở đầu cho một giao dịch mua bán bất động sản. Nếu bạn không cẩn trọng, chỉ một dòng thiếu sót trong giấy tờ cũng có thể khiến bạn mất tiền, mất cơ hội, thậm chí mất cả niềm tin.

👉 Vì thế, hãy luôn đọc kỹ, hiểu rõ, và kiểm tra pháp lý trước khi ký đặt cọc — đó chính là cách bảo vệ bạn và tài sản của mình.