Điều kiện vườn chuyển sang đất ở được miễn phí | Hướng Dẫn Chi Tiết 2025

Nhiều hộ gia đình có đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xây nhà hoặc thuận tiện sang nhượng. Không phải mọi trường hợp đều phải nộp tiền chuyển mục đích. Vấn đề là: khi nào – dưới điều kiện nào – được miễn phí chuyển từ đất vườn sang đất ở? Dưới đây là hướng dẫn chi tiết với quy định mới nhất từ Luật Đất đai 2024.

1. Khi nào đất vườn được phép chuyển sang đất ở?

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn:

• Việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi thửa đất nằm trong khu dân cư hoặc phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở.  
• Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Người sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

→ Khi đủ điều kiện thì chuyển từ đất vườn/đất nông nghiệp sang đất ở là có thể thực hiện hợp pháp.

2. Trường hợp được miễn phí khi chuyển sang đất ở

Theo quy định cập nhật:

a. Phần đất vườn hoặc ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở hợp pháp

Nếu thửa đất của bạn có nhà ở được công nhận hợp pháp, phần đất vườn hoặc ao gắn liền trong cùng thửa đất có nhà đó có thể được chuyển sang đất ở mà không phải nộp tiền chuyển mục đích.

Điều này đặc biệt áp dụng nếu chuyển trong cùng thửa và nằm trong hạn mức đất ở do UBND tỉnh quy định.

 b. Miễn tiền sử dụng đất khi chuyển lại thành đất ở

Theo Khoản (3) Điều 121 của Luật Đất đai 2024:

“Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.” 

Điều này mở ra cơ hội miễn phí trong một số trường hợp chuyển đổi trở lại thành đất ở.

3. Cập nhật luật mới năm 2024 bạn cần biết

• Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.  
• Điều 116 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó đất nông nghiệp sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.  
• Điều 121 quy định 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phép, và nếu không thuộc các trường hợp đó thì không phải xin phép.  

→ Như vậy, với đất vườn chuyển sang đất ở, nếu phù hợp quy hoạch và không thuộc các trường hợp cần xin phép đặc biệt, sẽ được thực hiện nhanh hơn và có cơ hội miễn tiền sử dụng đất theo các điều kiện nêu trên.

4. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu 01).
• Sổ đỏ bản gốc.
• Bản trích đo thửa đất hoặc bản đồ địa chính.
• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của người đứng tên.
• Nếu muốn miễn tiền sử dụng đất, cần có văn bản chứng minh điều kiện miễn theo quy định.

Thời gian giải quyết: thường từ 10–15 ngày làm việc (tùy địa phương).

5. Một số lưu ý quan trọng

• Đất vườn nằm ngoài khu dân cư hoặc chưa có hạ tầng sẽ khó được chuyển hoặc miễn phí.
• Mỗi tỉnh sẽ có hạn mức miễn phí và điều kiện riêng – nên kiểm tra tại UBND xã hoặc Phòng TN&MT địa phương.
• Dù miễn tiền, vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính trước khi xây dựng hoặc chuyển nhượng.

Kết luận

Việc chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể được miễn phí nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và nằm trong các trường hợp được miễn theo Luật Đất đai 2024.