Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất vườn ao, mục đích sử dụng của đất vườn như thế nào?

1. Đất ao là loại đất gì? Có đặc điểm gì?

Đất ao, đất vườn ao là những từ thường được sử dụng khi mô tả loại đất có một số đặc điểm pháp lý cơ bản như sau: 

1. Là phần diện tích đất phải cùng nằm trong thửa đất đang có nhà ở theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013;
2. Đất vườn, ao được sử dụng với mục đích trồng cây ăn quả, trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản,...;
3. Đất vườn, ao không được sử dụng với mục đích phi nông nghiệp (xây dựng nhà ở, nhà bếp hay các công trình khác phục vụ sinh hoạt,...);
4. Đất vườn, ao có thể được hình thành trong quá trình người sử dụng đất sử dụng, quản lý đất hoặc do tự nhiên;
5. Đất vườn, ao nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì cũng được cấp sổ đỏ. Thường, đất vườn ao sẽ được cấp chung sổ với phần diện tích đất sử dụng với mục đích để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho sinh hoạt. Phần diện tích đất vườn, ao sau khi đã được xác định sử dụng với mục đích để ở (theo hạn mức công nhận đất ở tại địa phương) thì được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng;
6. Đất vườn, ao là một trong những loại đất được sử dụng với mục đích nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013;
7. Tùy thuộc mục đích sử dụng là nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp mà điều kiện, thủ tục cấp sổ, chuyển nhượng có nhiều sự khác biệt;

Kết luận: Đất, vườn ao là diện tích đất gắn liền với thửa đất được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ cho sinh hoạt.

Đất vườn, ao ngoài phần diện tích sử dụng với mục đích để ở thì được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng.

Điều kiện, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu hoặc chuyển nhượng đất ao được thực hiện theo quy định pháp luật và căn cứ vào mục đích sử dụng của đất vườn, ao.

   2. Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất ao như thế nào?

Như đã phân tích, trình bày ở trên, đất vườn ao được xác định là phần diện tích đất gắn liền với thửa đất có nhà ở và các công trình khác phục vụ cho sinh hoạt.

Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất vườn, ao được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Cụ thể, điều kiện chuyển nhượng đất ao được thực hiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

1. Đất ao đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận/sổ hồng;
2. Tại thời điểm chuyển nhượng, đất ao phải còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
3. Không có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất ao/quyết định thu hồi sổ đỏ cấp cho đất ao;
4. Ngoài ra, nếu đất ao được xác định là đất trồng lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;

Thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất ao này được thực hiện theo trình tự các bước sau đây:

Bước 1: Cấp sổ đỏ lần đầu đối với phần diện tích đất vườn, ao

Việc cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp sổ đỏ;

Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;

Bên nhận chuyển nhượng nếu không là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được quyền nhận chuyển nhượng đất ao nếu đất ao là đất trồng lúa. Do đó, các bên cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện nhận chuyển nhượng này để tránh trường hợp bị trả hồ sơ sang tên theo quy định.

Bước 3: Sang tên sổ đỏ/đăng ký biến động về quyền sử dụng đất ao

Các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (biến động về người sử dụng đất) tại văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh cấp huyện nơi có đất.

Lưu ý hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục sang tên gồm:

1. Hợp đồng chuyển nhượng (2 bản chính đã được ký kết);
2. Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bên bán và bên mua;
3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân theo quy định pháp luật;
4. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp;
5. Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu 09/ĐK được bên mua kê khai, điền đầy đủ thông tin;
6. Sổ đỏ (bản gốc);
7.  

Bước 4: Đóng nộp thuế phí và nhận kết quả

Các bên có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí, chi phí thực hiện thủ tục sang tên theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền và theo thỏa thuận trước khi nhận kết quả;

Kết quả nhận được là sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc được cấp mới theo nhu cầu của bên mua;

Kết luận: Trường hợp gia đình muốn chuyển nhượng đất ao thì cần đáp ứng các điều kiện và thực hiện theo trình tự như đã nêu ở trên.